Сопровождение покупки квартиры, дома, иной недвижимости экспертом, важно для покупателя, чтобы избежать неблагоприятных последствий в виде потери денег или купленной недвижимости. Приобретатель недвижимости всегда несёт определённые риски при покупке.
Пример №1
Оспаривание сделок по банкротным основаниям. Например, объект недвижимости продан по заниженной стоимости, что является основанием для оспаривания сделки и возможного возврата имущества. Это может произойти, в течение года после продажи, если в отношении продавца будет инициирована процедура банкротства.
Инициировать банкротство продавца может как сам продавец-должник, так и его кредитор, допустим, банк. Также возможно оспорить сделку по банкротным основаниям в течение трёх лет, с момента подачи заявления на банкротство. Например, дарение родственнику. В случае оспаривания, недвижимость у покупателя по решению суда забирают в конкурсную массу, а покупатель становиться в реестр к банкроту и, если повезёт, вернёт часть оплаченной им суммы за объект недвижимости.
Пример №2
Если в договоре купли-продажи указана сумма меньше реальной, то также существует большая вероятность того, что при расторжении сделки по любым основаниям (не только банкротным), продавцу вернут именно ту сумму, которая указа в договоре.
Вот некоторые примеры реальных судебных споров с нашим участием. В данных спорах руководитель центра Сергей Владимирович участвовал в качестве арбитражного управляющего и оспаривал сделки. В указанных случаях кредиторы сами обратились с заявлением на банкротство должника, зная, что тот незадолго до банкротства избавился от недвижимости.
- Получилось забрать коттедж, который сначала подарили, а потом продали определение от 22.07.2022 г. дело № А35-6205/2020.
- Оспаривание помещения и земли на заводе (подано заявление) определение от 01.10.2020 г. дело №А65-1433/2019 определение, в данном случае в дальнейшем был потерян интерес к оспариванию, так как должник вернул кредиторам долг, и было заключено мировое соглашение.
Важно проверять договор, который вам дают подписывать. В одном из случаев в практике было такое, риелтор в договоре прописал, что все затраты по составлению договора несёт покупатель. Сумму своих услуг по составлению договора риелтор указал 100 000 рублей. Самое интересное в этом случае было то, что этот риелтор уже взял деньги (конечно меньше) за составление этого же договора у продавца.
Пример нашей работы
Обратился мужчина, с просьбой проверить дом, который он собрался купить. Выяснились следующие обстоятельства сделки:
- Дом был оформлен не на реального собственника, а на его племянника. В данном случае вызывает подозрение, почему не оформлен дом на настоящего собственника. Один из вариантов, что продавец должен кому-либо и не хочет, чтобы дом забрали за долги. Другой вариант, что он был или есть в браке и не хочет, чтобы имущество было совместным с супругой. Это два наиболее вероятных сценария и оба несут в себе риски, что сделку могут оспорить.
- Также выяснилось, что продавец категорически не хочет указывать реальную цену дома в договоре, указанное обстоятельство также несёт в себе риски. В связи с тем, что недвижимость могла быть продана не по рыночным условиям, этот контракт могут оспорить, если должник окажется в банкротстве. Кроме того, если продавец захочет сам вернуть сделку в первоначальное состояние (покупателю деньги, а продавцу дом), то покупатель получит ту небольшую сумму, которую указал в договоре. Помимо прочего, согласно толкованию судов, если покупатель покупает товар по реально заниженной стоимости, то он должен усомниться в сделке и добросовестно убедиться, что нет подвоха. В противном случае, покупателя нельзя будет назвать добросовестным приобретателем.
Продавец, разумеется, уверял, что всё будет хорошо и, что он или его племянник напишет расписку на недостающую сумму. Однако, полученная расписка не поможет. Иначе, покупатель вернёт дом, а продавец может быть очень долго будет возвращать по этой расписке, если только, не будет признан банкротом.
Проанализировав предстоящую сделку, мы указали на риски и порекомендовали не покупать этот дом. Покупатель прислушался к нашему совету, нашёл иной вариант, который не имел в себе такие риски и купил другое жильё. По факту завершения покупки, нами был предоставлен отчёт, который остаётся у покупателя на случай возможных неприятностей в будущем. Данный отчёт подтверждает, что покупатель вел себя разумно и осмотрительно, согласно всем критериям добросовестного приобретателя с должной степенью осмотрительности. В отчёте задокументированы все обстоятельства и факты сделки. При составлении отчёта и анализа, используются платные экспертные программы и мнения специалистов.
Советы покупателям:
- Всегда указывать реальную сумму в договоре и везде
- Фиксировать оплату и происхождение денежных средств, одной расписки может быть недостаточно
- Не подменять договор купли-продажи дарением
- Проверять документы, в том числе, договор
- Встречаться напрямую с продавцом, а не только с его представителем и т.д.
Распространённые ошибки:
- Считать, что, если сторону продавца предоставляет риелтор или иной представитель, то риски покупателя минимальны
- Верить на слово и формально проверять бумаги
- Указывать заниженную сумму в договоре
Полагаем правильным и разумным уделять должное внимание сопровождению сделки. В сопровождение входят анализ объекта недвижимости, обязательная полная проверка продавцов, анализ сделки, присутствие на ней, фиксация значимых обстоятельств и фактов и т.д.
Часто встречаемся с удивлёнными взглядами продавцов или риелторов, которые недоумевают и спрашивают, зачем нужно проводить такой полный анализ и сбор фактов. Иногда видим ухмылки на лицах, как намёк на то, что это какие-то надуманные бесполезные действия.
Многие продавцы не понимают, почему покупатель не хочет прописывать заниженные суммы в договоре, так как, в этом случае, продавцу нужно платить лишние налоги и т.д. Продавцы клянутся, что никто и никогда не планирует банкротиться, но при этом почти у многих из них есть кредиты. Задача продавца и риелторов продать здесь и сейчас.
Как правило, риелтор со стороны покупателя проверяет недвижимость на момент продажи. Эта проверка ограничивается выпиской ЕГРН, проверкой обременений и количеством прописанных лиц. Какая ситуация сложится через год, их не интересует.
Поможем проверить квартиру, другую недвижимость при покупке. Знаем и понимаем налаженные схемы мошеннических действий. Постоянно участвуем во многих судебных спорах, связанных с вопросами оспаривания сделок с недвижимостью, в том числе, в банкротстве.
Бывает такое, что после того, как мы проанализировали потенциальный объект покупки и продавцов, по каким-то причинам, мы не рекомендуем приобретать данный объект недвижимости. Причины данного вывода и риски озвучиваются покупателю. В таком случае покупатель сам решает покупать недвижимость и брать риск на себя или поискать другую.
В рамках нашего договора мы предоставляем анализ в рамках трёх объектов недвижимости. Если выбор выходит за рамки трёх вариантов, то стоимость будет увеличиваться на 9 000 рублей за один новый объект.
Стоимость анализа и сопровождения сделки с нежилой недвижимостью, а также жилой и нежилой недвижимостью в другом регионе будет отличаться в сторону увеличения и рассчитывается индивидуально. Работаем в г. Курске, Курской области и в других регионах.
При соблюдении всех необходимых рекомендаций, у покупателя максимально исключаются все негативные риски и вероятность потери покупаемой недвижимости.
